Les litiges

Après avoir tenté un règlement à l’amiable du litige (appels téléphoniques, courrier, lettre recommandée….), si le propriétaire et le locataire n’arrivent pas se mettre d’accord, quelque soit la nature des griefs et le montant en jeu (demande  de réalisation de travaux, délais de paiement, expulsion du locataire…), les litiges peuvent être tranchés par le tribunal d’instance du lieu où est situé le logement.

Les réparations qui incombent à chacun
Conformément à l’article 6 de la loi de 89, le propriétaire est tenu d’entretenir les lieux et les parties communes pendant toute la durée du bail, et donc d’effectuer toutes les réparations autres que locatives. Si le propriétaire ne veut pas effectuer les travaux qui sont à sa charge (toiture, chaudière…), le locataire peut lui envoyer une mise en demeure pour lui demander de les faire. S’il ne répond pas ou bien refuse d’intervenir, le locataire peut saisir le tribunal d’instance.

 

Pour déterminer quels sont les travaux à la charge du locataire, on se réfère à la liste figurant dans le décret du 26 août 1987. Le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement (propreté…) et des équipements mentionnés au contrat ( changer les joints des robinets, refaire les mastics des fenêtres, nettoyer les dépôts de calcaire…) et de procéder aux menues réparations (remplacer une lame de parquet, reboucher les trous…). Dans ce cadre, le bailleur peut imposer à son locataire (en le mentionnant sur le bail) de souscrire un contrat d’entretien pour la chaudière par exemple, mais ne peut lui imposer de s’adresser à un professionnel désigné.

L’état des lieux
L’évaluation de l’état du logement au départ du locataire est souvent source de conflit, les intéressés ayant généralement une appréciation opposée. Là ou le bailleur voit une dégradation, le locataire peut voir une usure normale. Si les 2 parties sont en désaccord (refus de signer le document par l’un, l’un des 2 ne se rend pas au rendez-vous..), la loi prévoit, dans ce cas, la possibilité de faire appel à un huissier de justice. Les frais sont partagés par moitié. L’huissier doit prévenir le locataire et le propriétaire au moins 7 jours à l’avance de son passage.

Le remboursement du dépôt de garantie
Au départ du locataire, le remboursement du dépôt de garantie est très souvent source de litiges. A l’issue des 2 mois légaux, si le propriétaire n’a pas procédé à la restitution du dépôt de garantie, le locataire peut lui envoyer une mise en demeure pour lui demander de le faire. Si l’état des lieux de sortie fait apparaître des dégradations, il est en droit de conserver tout ou partie pour couvrir les frais nécessaires à la remise en état. Il doit néanmoins, fournir des justificatifs (facture ou devis). S’il n’existe aucune dégradation, le bailleur ne peut en revanche conserver le dépôt de garantie pour financer les travaux rendus nécessaires par l’usure (peinture défraîchie) ou des malfaçons. Le locataire peut alors lui envoyer une mise en demeure, puis saisir la commission départementale de conciliation (Cf la Direction Départementale de l’Equipement à Niort) et/ou le tribunal d’instance.

La résiliation du bail à l’initiative du propriétaire
Conformément à la loi de 89, la résiliation du bail en cours ne peut être prononcée que pour le non paiement du dépôt de garantie, du loyer et des charges et la non souscription d’une assurance contre les risques locatifs. Ci dessous la procédure :
1 / Le bailleur doit délivrer un commandement de payer par huissier.
2/ Le locataire a 2 mois pour payer les sommes dues. Il peut solliciter des délais de paiement auprès du juge.
3 / Si le locataire ne régularise pas sa situation et n’obtient pas de délais de paiement, le propriétaire doit engager une procédure en justice pour résilier le bail.
4 / Une fois le jugement rendu, il devra engager une procédure de saisie et/ ou d’expulsion. L’expulsion peut être ordonnée 2 mois après l’envoi du commandement de quitter les lieux.