Le dépôt de garantie / La caution solidaire

I - Le dépôt de garantie

Un dépôt de garantie, souvent appelé à tort « caution », peut vous être réclamé par le propriétaire lors de la signature du contrat de location. Son montant ne peut dépasser plus de 1 mois de loyer hors charges. Son montant reste invariable tout au long du bail.

Le dépôt de garantie doit être restitué lors du départ du locataire au plus tard deux mois après la restitution des clés, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur ou des sommes dont celui-ci pourrait être tenu au lieu et place du locataire. Bien souvent, le bailleur retient sur le dépôt de garantie des réparations suite à l’état des lieux de sortie. Il doit justifier des retenues opérées (devis ou facture des travaux). Si le bailleur ne rembourse pas dans les temps le dépôt de garantie ou n’a pas justifié les retenues, le locataire peut le mettre en demeure par lettre recommandée et/ ou saisir la commission départementale de conciliation (Cf Direction Départementale de l’Equipement à Niort). 

II – Le cautionnement

Il ne faut pas confondre « dépôt de garantie » et « cautionnement ». Certains propriétaires demandent qu’une personne solvable se porte caution du paiement des loyers. (« caution solidaire » ou « garant »). Cette personne doit répondre de la dette que le locataire pourrait contracter sans que le propriétaire soit tenu de poursuivre d’abord le locataire. Le bailleur est totalement libre d’accepter ou de refuser un garant, dès lors qu’il considère qu’il n’est pas suffisamment solvable. L’usage veut qu’un garant, pour être accepté, dispose de revenus nets mensuels égaux ou supérieurs à 3 fois le montant du loyer avec les charges. L’acte de cautionnement peut être inclus dans le bail ou être rédigé sur un acte séparé. La durée est en pratique celle du bail (mais la loi ne l’y oblige pas). 

Depuis le 27 mars 2009, lorsqu’un propriétaire a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire (GRL ou assurance loyers impayés), il ne peut pas demander en plus au locataire de fournir une caution personne physique, sauf si le locataire est un étudiant ou un apprenti. 

III - Les autres garanties

A – La Garantie LOCA-PASS ®

Si le locataire ne trouve pas de « garant », il peut solliciter (en collaboration avec le bailleur) la Garantie LOCA-PASS® auprès des collecteurs du 1% logement (regroupés au sein de l’Union d’Economie Sociale pour le Logement/ site : www.bienseloger.com) qui peut intervenir, sous certaines conditions. La garantie de paiement du loyer et des charges proposée (si elle est acceptée) est de 3 ans à compter de l’entrée dans les lieux du locataire, pour un montant maximum de 18 mois de loyer plus les charges locatives déduction faite des aides au logement. La mise en œuvre en cas d’incident de paiement doit être demandée par le bailleur.

Dans le parc privé, la Garantie LOCA-PASS ne pourra plus être souscrite à compter du 1er janvier 2010 et est remplacée par la Garantie des Risques Locatifs (GRL).
Par conséquent, à compter de cette date, la Garantie LOCA-PASS concernera exclusivement les logements appartenant à des personnes morales (hors SCI constituées entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus) qui font l'objet d'une convention APL (au titre de l'article L351-2 du CCH) ou d'une convention signée avec l'ANAH.

B – La Garantie des Risques Locatifs ®

La GRL est destinée à faciliter l'accès à un logement locatif d'un plus grand nombre de locataires. Quelle que soit la situation du candidat locataire (sous certaines conditions), elle lui permet d'accéder à un logement locatif choisi et d'être dispensé de fournir une caution personne physique ou morale.

La GRL s'applique aux logements loués nus ou meublés à titre de résidence principale, dont le montant total du loyer mensuel (charges et taxes locatives comprises) est inférieur ou égal à 2000€. Tout locataire dont le taux d'effort n'excède pas 50%, quel que soit son statut professionnel, est éligible à la GRL.

La GRL est basée sur la souscription facultative par les bailleurs d'un contrat d'assurance garantissant le risque d'impayés du loyer et des charges, de dégradations à la sortie du locataire et pourra prendre en charge d'éventuels frais de procédure (avec des plafonds de garantie). Ce contrat est appelé "contrat socle". La prime d'assurance résultant de ce contrat sera à la charge du propriétaire bailleur.

C - La caution régionale pour le logement des jeunes

(Sous réserve de précisions)

Pour répondre aux situations particulières dans lesquelles le locataire ne peut bénéficier du PASS-GRL, une caution régionale pour le logement des jeunes a été mise en place. La Région Poitou-Charentes peut se porter caution pour les locataires âgés de moins de 30 ans pendant une durée de trois ans à compter de leur entrée dans les lieux (sous certaines conditions). Par ce dispositif, la Région s’engage auprès du propriétaire à assurer le paiement des loyers et des charges impayés dans la limite d’un plafond de loyer fixé selon la zone de la Région concernée et au maximum pour 12 mensualités. Locataires et propriétaires doivent adhérer au dispositif par une cotisation mensuelle. Pour tous renseignements : voir auprès des associations locales adhérentes à l’Union Régionale pour l’Habitat des Jeunes.